4000亿资金缺口危情 建设部警惕房价大跌

专门针对房地产行业的宏观调控推行3年之后,“金融安全”的命题伴随着深圳等地房价的大幅波动,摆在了中国决策层的面前。

日前,国务院召开会议,在强调金融安全的大命题下,要求稳定房地产市场。

而经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟则向记者宣称,根据他的研究,中国房企上半年的资金缺口多达4000亿元。

新近履新的住房和城乡建设部部长姜伟新曾明确指出:“既要防止房价过快上涨,又要防止过快下跌。”现在的悬念是,稳定房地产市场的工作是否真的到了“防下跌”的阶段?

4000亿资金缺口“设伏”

信贷紧缩之下的房地产企业缺钱已经不是秘密,但坐拥资本平台的上市公司,资金链却也变得脆弱起来。

钟伟正在进行一项关于房地产金融的课题研究。利用上市公司年报与宏观经济数据综合分析,钟伟得出的结论是,中国房地产上市公司今年的资金缺口在4000亿元人民币的规模量级。上市公司资金的缺口,足以反映目前房地产行业所承受的巨大压力。

钟伟说,研究初期,这一数据曾为1400亿元,但随着上市公司样本量的增大,最终这一数字变成了惊人的4000亿元。

“全年的房地产开发贷款总额,按照去年的水平估算,应该在6000亿元人民币的规模。”钟伟说,同样按照去年的规模估算,个人按揭贷款的总额,在5000亿元人民币规模上下,此外,从QFII批准额度通过股市投资于房地产的外资,1~4月的数据显示为150亿元左右,再加上可能通过增发等手段筹集的资金,总计在1.6万亿元上下的水平。

相比之下,房地产开发所需的资金投入,却要大于这一数字。综合2005~2007年的情况,以及今年1~4月的上市公司开复工面积、土地储备总量等数据。钟伟测算,该行业上市公司须投入开发的资金总额,应该在2亿元左右的水平。两相比较,4000亿元人民币的资金缺口浮现。

“这个数据相当于一年房地产所需投资总额的1/5。”中国住宅研究会副会长顾云昌告诉记者,这样的情况下,按照惯常逻辑,降价以加快销售回款,是最为合适的解决手段。

“稳定房价”的不同含义

面对这样的局面,2005年形成的调控观点正在发生微妙的变化。

接近住房和城乡建设部的人士告诉记者,在住房和城乡建设部内部,已经有不少领导认为,目前所处的宏观、中观环境以及房地产市场的现状,已经与2005年时有很大的不同,其中向下产生波动已经成为了“现实的可能”,因此,应该做好防止房价过快下跌的准备。

此前,在一次会议讲话中,彼时刚刚履新的住房和城乡建设部部长姜伟新就强调,既要防止房价过快上涨,同时也要防止房价出现大规模下跌。

国家统计局公布的国房景气指数显示,2008年5月国房景气指数为103.34,较上月下跌0.73,是连续6个月下跌。这项由国家统计局发布的指标,向来被中央决策层看做是房地产行业安全与否的重要指标之一。

压力不可避免。记者了解到,每半年中房协都要对房地产市场进行综合统计分析,形成报告上报住房和城乡建设部作为决策参考后,再向社会公布,一般时间定在8月,但今年,如无意外,这份报告将推迟发布。

“8月公布的时候正好是奥运会,从上到下都要求稳定,所以主要还是担心给市场带来一些不稳定的情绪。”在解释推迟公布原因的时候,这位人士说。据了解,这份正在制定、修改的报告中的统计显示,广州、深圳、东莞等华南等主要城市的房价指标,分别有了8%~13%左右的降幅,他告诉记者,住房和城乡建设部的主要领导,“非常关心这一指标”。

即便在相对稳定的北京,也已经有开发商以项目股权的方式寻求现金,有的质押,有的则出让股权。一位在北京东四环开发中型住宅项目的项目经理告诉记者,宁可如此也不愿降价。

“你要降价,首先是已经给你放贷的,尤其是放了个人按揭贷款的银行不愿意,另一方面更关键,后面的回款速度会出问题,因为你比前期卖得低了,市场会觉得你会继续降,大家等着,回款速度会更慢,所以我们宁可拿股权融资挺过去,也不愿意主动降价。”他的项目,刚刚以股权质押的方式,获得了现金。

不过,还能坚持多久,这是一个疑问。

金融安全新命题

“6月15日的时候,国务院召开了工作会议,姜伟新部长参加了,在这个会议上,国务院分管领导提出了稳定房地产市场、稳定房地产价格的要求。”6月16日,消息人士向记者透露,同时在场的还有央行行长周小川、银监会主席刘明康两位金融高官。

他告诉记者,国务院分管领导提出的稳定房地产市场、稳定房地产价格的要求,是在布置金融安全工作的部分中提出的。也正因如此,他认为,此次稳定房价被注入了确保金融安全的内容。

“银行系统很关注华南和华东房价的向下波动。”前述接近住房和城乡建设部的人士告诉记者,央行、银监会与住房和城乡建设部也保持着紧密的沟通。“按照通常的理论计算,房价跌幅不超过首付比例,银行的风险并不是太高,最高13%的跌幅也是在首付比例的范围内,但银行担心的是这种趋势。”他说。

央行研究局研究员邹平座告诉记者,目前银行的按揭贷款是以住房为抵押的,因此,无论房价的跌幅是否超出通行的首付比例,都意味着银行在还贷人拒绝还贷从而收回抵押物进行处置时,评估之后的价格受到损失。

“只要房价不下跌到大规模地出现贷款人不还贷的情况,银行的损失是不会兑现的,但问题是,现在10%左右的跌幅,可能不会引发大规模的拒绝还贷的现象,如果跌幅继续加大,会有越来越多的人拒绝还贷,而选择把抵押物不动产丢给银行,这样,呆坏账会大量上升,银行抛售抵押的不动产,也不足以填平呆坏账。”邹平座这样解释房价波动的银行风险所在。

对于首付比例跌破是否就一定引发拒绝还贷现象发生的时候,他补充解释说:“是否跌破首付比例,不是一个100%的临界线,银行看这个指标,更多的是看趋势,过了这个线就存在继续下跌的可能,或拒绝还贷的可能。现在银行系统要做的是预估未来的风险,而不是计算真正下跌多少才有人拒绝继续还贷。”

正因如此,银监会已经向商业银行部署了大量检查,其中包括委托贷款流向、个人房贷质量等。但显然,要避免房价大规模下跌带来的金融风险,作为房地产市场主管部门的住房和城乡建设部必须加入。

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